邳州恒大降价抛售房产新购房免收三年物业管理费

9月6日晚上10点，恒大集团董事局主席许家印召开了一场内部营销大会。根据许家印的要求，恒大全国楼盘全线7折，至少覆盖全国600个项目;同时权限进一步下放，总部和地区公司部门负责人以上领导在公开优惠的基础上，还拥有额外96折的签批权限;以上政策有效期为9月7日——10月8日。此外，2000元抵扣2万元房款的优惠政策，继续执行;根据每栋楼栋的去化率给予额外折扣，最高再享88折;全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外97折，新购房客户，将免收三年物业管理费。

恒大打折促销并不算什么新闻。以前，恒大每年都会打折促销。只不过，这次打折力度之大实属罕见。回顾以往的恒大的折扣力度，对外公开的最大折扣力度也是75折，只有通过内部关系才能拿到更低折扣力度的房源。而这次对外直接以报价7折优惠创下历史最高折扣力度记录。而且，在此基础上还能进一步优惠。

根据这次恒大的整体折扣力度，如果在原有7折基础上再额外享受最高88折的优惠力度，那就等于最高能享受6折左右的优惠。

这样的折扣力度实属罕见，即使是以前的各种促销地产商活动也是绝无仅有的。像恒大这样的房地产巨头都开始疯狂降价了，房价是不是要跌了呢?

对此，知名地产分析师严跃进解释称，对于恒大此次创纪录的打折销售，需要从三方面考虑。

此次从恒大的营销策略来说，有三个方面内容。

第一、对于销售目标依然抓得很紧，尤其是月度销售1000亿的规模，其实也说明依然希望做大销售规模。这个目标过去应该说没有房企实现过，所以恒大此类销售若是成功，也客观上实现了突破。对于“月销千亿”的目标，值得期待。

第二、此次销售提出了全国楼盘7折的优惠。若是对比今年一季度疫情期间恒大的营销策略，当时最多也是位于了75折的优惠，所以这说明恒大在折扣力度上进一步放大，充分说明降价去库存的导向。

第三、各类优惠活动不断，比如说网上认购抵扣房款、额外折扣、特价房源、免收物业费等，其实都有助于实现更大的客户关注，进而形成较大的市场影响力。

根据中梁地产数据显示，恒大的债务比重非常之大。今年受疫情影响，一季度全行业沉寂，销售情况并不理想，资金回笼速度有待提高。

最重要的一点是，恒大在明年，至少将有1.1万亿的到期债务。

根据恒大2019年年报数据显示，2019年12月31日，未来1年内到期需要支付的金额为1.1万多元。而且，未来5年总计需要支付的金额高达1.6万亿。

这意味着，恒大需要尽快优化自己的现金流，及时消除刚性兑付压力。这也就能解释为什么恒大这次不遗余力的加速去库存，回笼资金。

那么，恒大的此次放血大促销是否会带动其他房地产商跟风降价销售呢?这个答案恐怕会令广大吃瓜群众失望。在广大吃瓜群众看来，当然都希望房价尽快下跌，自己能够借势买房。然而，理想是美好的，现实是残酷的。

根据保利投顾研究院的数据显示，今年一季度房地产住宅用地成交量虽然有所下降，但价格却没有什么松动。

可以看到，疫情对于价格的影响程度极其有限，甚至可以说疫情对于房地产价格几乎没有影响。

那么，国内房价坚挺的理由是什么呢?这就需要结合国内的金融系统来讨论。

众所周知，房地产与金融体系的捆绑关系十分密切。有很多资本通过各种名目流通房地产行业。

8月16日，中国银行保险监督管理委员会主席、党委书记，中国人民银行党委书记、副行长郭树清在《求是》杂志上发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章，郭树清在文中提到房地产泡沫风险：“房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。近年来，各地区各部门根据‘房住不炒’和‘一城一策’精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。”

言下之意是，过去很长一段时间内，房地产金融化情况很严重。

由于房地产金融化导致金融体系内部抵押资产规模膨胀，金融体系的安全与房价变化直接挂钩。这就等于是房价绑架了整个金融体系，如果房价下跌过多就会导致整个金融体系发生系统性危机。

而系统性危机一旦爆发，就会引发多米诺骨牌效应，整个经济将受到巨大冲击。所以，严守不发生系统性风险是经济稳定发展的前提。

所以，为了不发生系统性风险，无论怎么样，房价也不能大跌。

此外，国内很多地方政府依旧对于土地财政十分依赖。在经济依旧依靠财政投资托底的情况下，围绕土地的地方财政模式不可能发生重大变化。自然，对于房地产市场的调控也会加大力度。

当然，这并不意味着对于房地产的调控将放松。事实上，对于房地产的调控正在收紧。

据《经济参考报》8月28日报道，现在对于房地产商有“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。

而且，房地产企业被分为四档进行管理：若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

今年8月底，12家试点房企被住建部和央行请到北京喝茶聊天。这12家房地产企业分别是：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

从官方调控的态度看，对于房价的走势，官方希望是不涨也不跌，就横在那，等到经济复苏后，自内向外逐步填补原先房地产金融化所形成的泡沫，继而实现软着陆。

综上，恒大此次疯狂打折促销，更多的是因为企业个体原因，不具备行业代表性。当然，这次政策的变动将带动一批房地产商强制贯彻政策，从而被迫在短期内加快去库存。而在这轮去库存中，由于时间有限，降价现象的出现并不奇怪。但这仅仅是短期现象，不具备长期效应。未来的房价还是将在可控范围内，小幅波动。

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