天津现在房价数据存在单一性、抽象性

2020-09-14 14:48:18

天津,是四大直辖市之一,国家中心城市,超大城市,北方最大的港口城市,环渤海地区的经济中心。常住人口1561万。2019年,天津市GDP总量14104亿元,人均GDP9万余元。常住人口1561.83万人,比上年末增加2.23万人。9月10日,一则报道天津房价下跌的消息刷屏,惊心动魄的天津房价,甚至断言天津房价下跌已成定局。没想到,官方今日就辟谣,天津楼市价升量稳。最关键是官方的房价、成交量数据,都是上涨,让市场目瞪口呆。

笔者可以负责任的讲,中介平台的二手房源挂牌价,是非常不靠谱的。存在不真实性,不代表着天津的房价,不代表着天津的实际房价水平,不代表着天津房价走势。最值得怀疑的是房源挂牌价,还与实际成交价比较,基本上是不符合市场实际情况的。以2017年与2020年的某个时段比较房价,根本就是为了推销房子而为。因此,官方公布的房价与国家统计部门的房价,比较客观、科学,符合市场实际的走势。

一则来源于天津的房价消息,震惊了房地产市场,迅速的上了热搜,看看骇人听闻的标题《天津房价进入下降通道:一平方米降5000元,两周下降72万元》、《天津房价:一平米降5000元、两周降价72万,两周跌回4年前》,不明真相的网民大呼天津房价下跌已成定局。事实上是这个数据来源于中介平台的二手房源挂牌价,不是商品房成交价,更不是实际成交价。说明数据存在单一性、抽象性,不真实性,无法反应市场实际量价走势。

值得注意的是不明真相的人都幸灾乐祸,以为天津房价下跌了,就可以抄底买房,指望开发商送房,真的是太傻太天真。想想就知道,一个小区的一套房子挂牌价,是不能够代表天津一个小区成交价格,也不能够代表整个天津的房价水平,更加不能够代表着天津房价的走势。即使是天津二手房库存14万套,新房8万套,天津的GDP与物价水平、人均收入、人口总量、人口增量相比其他直辖市低,房子都不可能白送给你,醒醒吧。

其一是所谓的天津的二手房价大跌,原来是前7月二手房价与这几年的最高年份比较,缺乏客观与科学性。贝壳研究院数据显示,2016年天津新建商品住宅和二手私产住宅分别成交234264套、188751套,成交量分别比2015年增长75%、51%。成交均价分别为13662元/平方米、12354元/平方米,相较2015年上涨16%、19%。天津2017年二手房交易量比2016年下降57%,2019年又比2018年下降11%。今年1-7月的成交量,较去年同期下降了23%,二手房成交均价较2017年下跌了9%。

其二是两周降价72万的真相原来是这样的,挂牌价与实际成交价对比,这是毫无意义的数据。一个说,2016年7月敲定东丽区一套二手住宅,总价款为130万元。同小区同户型的二手房挂牌价最高达到了220万元,如果推算实际成交价,怎么也有210万元。另外一个说,房子从2014年买入时约150万元,飙升至2017年3月的310万元,2019年8月卖,2020年3月成交,价不到240万元,较最初的挂牌价又下降30万元。就是说这套房子涨了160万元后,又跌去70万。

其三是每平方米平均降5000元的事实是这样的,就是以2017年最高点与2020年7月比较,这根本是没有任何价值与意义的参考数据,为什么不与2014年比,为什么不与2018年比,岂不是大大的上涨。最关键是这个是一个小区某套房的挂牌价,不是一个小区或者一个区的平均交易价格,也不是实际成交价。说明一个问题,就是挂牌价的对比,房价高点与目前的挂牌价对比,完全是没有任何可比性的。按照不按照一位经纪人说,相较于2017年,现在市区内的房价每平方米平均降了5000元。

为什么说官方的数据比较符合实际情况、反应出来房价的趋势,主要是价格的来源与统计方式及指数,不是所谓的挂牌价与时间最高点与目前的房价对比。按照天津市住建委2020年9月10日晚间公布了国家统计局的官方数据,并强调今年疫情过后,天津市房地产市场呈现价升量稳状态,一直在合理区间运行。可以从下面的三组数据上得到印证。

其一是国家官方的国家统计部门数据,天津市新建商品住房价格连续上涨,今年1-7月份,全市新建商品住房价格累计上涨1%,其中二季度以来连续4个月环比上涨,累计涨幅达到1.7%。二手住房价格微降,降幅持续收窄,今年1-7月份,全市二手住房价格基本平稳,其中7月环比微降0.1%。这组数据,直接证明了天津的房价不可能下跌5000元/平方米。更加不可能出现所谓的两周下跌72万元的危言耸听现象。

其二是天津存量房市场,即二手房市场,疫情期间天津市曾一度出现下降态势,进入5月份以来,开始出现快速回升,7月份超过去年同期水平。国家统计部门公布的数据显示,2020年1-7月份,新建商品房销售661万平方米、二手房成交714万平方米,其中7月份新建商品房销售121万平方米、二手房成交125万平方米,同比分别增长4.7%、19.2%。这组数据,基本上可以说明天津的房价与成交是上升的,房地产市场比较的平稳。

其三是天津市房地产市场服务中心数据显示,今年8月份,全市新建商品住房价格同比上涨4.9%,二手住房价格同比持平。8月新建商品房销售量同比持平,二手房成交量同比增长22.4%,显示出天津市房地产市场保持持续平稳向好的发展势头。进入今年三季度后,天津市房地产市场住房价格连续上涨,房屋成交量持续增加,房地产市场呈现持续平稳健康发展态势。因此,天津官方讲的,是比较靠谱的,符合市场实际走势的。

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