天津现在房价数据存在单一性、抽象性

天津，是四大直辖市之一，国家中心城市，超大城市，北方最大的港口城市，环渤海地区的经济中心。常住人口1561万。2019年，天津市GDP总量14104亿元，人均GDP9万余元。常住人口1561.83万人，比上年末增加2.23万人。9月10日，一则报道天津房价下跌的消息刷屏，惊心动魄的天津房价，甚至断言天津房价下跌已成定局。没想到，官方今日就辟谣，天津楼市价升量稳。最关键是官方的房价、成交量数据，都是上涨，让市场目瞪口呆。

笔者可以负责任的讲，中介平台的二手房源挂牌价，是非常不靠谱的。存在不真实性，不代表着天津的房价，不代表着天津的实际房价水平，不代表着天津房价走势。最值得怀疑的是房源挂牌价，还与实际成交价比较，基本上是不符合市场实际情况的。以2017年与2020年的某个时段比较房价，根本就是为了推销房子而为。因此，官方公布的房价与国家统计部门的房价，比较客观、科学，符合市场实际的走势。

一则来源于天津的房价消息，震惊了房地产市场，迅速的上了热搜，看看骇人听闻的标题《天津房价进入下降通道：一平方米降5000元，两周下降72万元》、《天津房价：一平米降5000元、两周降价72万，两周跌回4年前》，不明真相的网民大呼天津房价下跌已成定局。事实上是这个数据来源于中介平台的二手房源挂牌价，不是商品房成交价，更不是实际成交价。说明数据存在单一性、抽象性，不真实性，无法反应市场实际量价走势。

值得注意的是不明真相的人都幸灾乐祸，以为天津房价下跌了，就可以抄底买房，指望开发商送房，真的是太傻太天真。想想就知道，一个小区的一套房子挂牌价，是不能够代表天津一个小区成交价格，也不能够代表整个天津的房价水平，更加不能够代表着天津房价的走势。即使是天津二手房库存14万套，新房8万套，天津的GDP与物价水平、人均收入、人口总量、人口增量相比其他直辖市低，房子都不可能白送给你，醒醒吧。

其一是所谓的天津的二手房价大跌，原来是前7月二手房价与这几年的最高年份比较，缺乏客观与科学性。贝壳研究院数据显示，2016年天津新建商品住宅和二手私产住宅分别成交234264套、188751套，成交量分别比2015年增长75%、51%。成交均价分别为13662元/平方米、12354元/平方米，相较2015年上涨16%、19%。天津2017年二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。今年1-7月的成交量，较去年同期下降了23%，二手房成交均价较2017年下跌了9%。

其二是两周降价72万的真相原来是这样的，挂牌价与实际成交价对比，这是毫无意义的数据。一个说，2016年7月敲定东丽区一套二手住宅，总价款为130万元。同小区同户型的二手房挂牌价最高达到了220万元，如果推算实际成交价，怎么也有210万元。另外一个说，房子从2014年买入时约150万元，飙升至2017年3月的310万元，2019年8月卖，2020年3月成交，价不到240万元，较最初的挂牌价又下降30万元。就是说这套房子涨了160万元后，又跌去70万。

其三是每平方米平均降5000元的事实是这样的，就是以2017年最高点与2020年7月比较，这根本是没有任何价值与意义的参考数据，为什么不与2014年比，为什么不与2018年比，岂不是大大的上涨。最关键是这个是一个小区某套房的挂牌价，不是一个小区或者一个区的平均交易价格，也不是实际成交价。说明一个问题，就是挂牌价的对比，房价高点与目前的挂牌价对比，完全是没有任何可比性的。按照不按照一位经纪人说，相较于2017年，现在市区内的房价每平方米平均降了5000元。

为什么说官方的数据比较符合实际情况、反应出来房价的趋势，主要是价格的来源与统计方式及指数，不是所谓的挂牌价与时间最高点与目前的房价对比。按照天津市住建委2020年9月10日晚间公布了国家统计局的官方数据，并强调今年疫情过后，天津市房地产市场呈现价升量稳状态，一直在合理区间运行。可以从下面的三组数据上得到印证。

其一是国家官方的国家统计部门数据，天津市新建商品住房价格连续上涨，今年1-7月份，全市新建商品住房价格累计上涨1%，其中二季度以来连续4个月环比上涨，累计涨幅达到1.7%。二手住房价格微降，降幅持续收窄，今年1-7月份，全市二手住房价格基本平稳，其中7月环比微降0.1%。这组数据，直接证明了天津的房价不可能下跌5000元/平方米。更加不可能出现所谓的两周下跌72万元的危言耸听现象。

其二是天津存量房市场，即二手房市场，疫情期间天津市曾一度出现下降态势，进入5月份以来，开始出现快速回升，7月份超过去年同期水平。国家统计部门公布的数据显示，2020年1-7月份，新建商品房销售661万平方米、二手房成交714万平方米，其中7月份新建商品房销售121万平方米、二手房成交125万平方米，同比分别增长4.7%、19.2%。这组数据，基本上可以说明天津的房价与成交是上升的，房地产市场比较的平稳。

其三是天津市房地产市场服务中心数据显示，今年8月份，全市新建商品住房价格同比上涨4.9%，二手住房价格同比持平。8月新建商品房销售量同比持平，二手房成交量同比增长22.4%，显示出天津市房地产市场保持持续平稳向好的发展势头。进入今年三季度后，天津市房地产市场住房价格连续上涨，房屋成交量持续增加，房地产市场呈现持续平稳健康发展态势。因此，天津官方讲的，是比较靠谱的，符合市场实际走势的。

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